É comum haver divergências entre vizinhos, sobretudo quanto a linha limítrofe divisória entre os lotes, no entanto, tal discordância pode vir após início ou conclusão de determinada obra (muro ou edificação), nestes casos, como proceder?
Primeiro há que se definir a linha divisória entre os imóveis, ainda que a construção já tenha sido estabelecida. Concluído que efetivamente houve invasão, passamos a analisar outros fatores: Houve má-fé por parte de um ou ambos os envolvidos? O valor da edificação excede o valor do terreno invadido? A área invadida excede 5% da área total do terreno? É possível a demolição da construção em área invadida sem grave prejuízo para a construção?
Antes de avançarmos, cumpre ressaltar que o cerne da discussão reside sobre a propriedade da benfeitoria situada sobre o terreno invadido, a quem cabe tal direito? Em caso de definição, a quem compete indenizar a outra parte?
A esse respeito, assim trata o Código Civil de 2002:
Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.
Munido das respostas passamos às seguintes definições práticas:
1) O construtor de boa-fé que invade terreno vizinho com edificação em área não superior a 5% deste, com valor de construção superior ao valor do terreno invadido, adquire propriedade da área invadida mediante indenização que abarcará o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente;
2) O construtor de má-fé que invade terreno vizinho com edificação em área não superior a 5% deste, com valor de construção superior ao valor do terreno invadido, nos casos em que uma possível demolição venha a afetar a segurança da edificação, adquire propriedade da área invadida mediante indenização que abarcará o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente em 10 vezes, ou seja, o valor da indenização deverá ser multiplicado por 10;
3) O construtor de boa-fé que invade terreno vizinho com edificação em área superior a 5% desta, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente;
4) O construtor de má-fé que invade terreno vizinho com edificação em área superior a 5% desta, é obrigado a demolir a área que construiu e indenizar o proprietário do terreno em perdas e danos em dobro;
Cumpre frisar que em todos os presentes casos práticos estamos tratando de construtor que edifica em área própria e uma parte da edificação invade área alheia.
